עוגן התחדשות עירונית
חברת ׳עוגן התחדשות עירונית בע"מ׳ הינה חברה יזמית מקבוצת ׳כהן מאיר הנדסה ובניין בע״מ׳ המתמחה בייזום וניהול פרוייקטים מסוג תמ״א 38 ופינוי בינוי. החברה מעניקה לדיירים מעטפת מקיפה וליווי מתחילת התהליך ועד לקבלת המפתח, תוך גמישות והבנת צרכי הדיירים הקיימים והחדשים כאחד.
עצם היותה חברת בת של חברה קבלנית, מעניקה ללקוחות בטחון מלא בביצוע נכון ומהיר של הפרוייקט. עקב כך, החברה זוכה לגב כלכלי ולליווי פיננסי ממוסדות מוכרים במדינה, בזכות האיתנות שמעניקה החברה הקבלנית.
למה עדיף יזם שהוא גם קבלן מבצע?
בבואנו לבחור חברה יזמית לביצוע פרויקט של תמ"א 38 או פינוי בינוי יש לשים דגש על בחירת החברה היזמית המתאימה. השקעת מחשבה, זמן ומשאבים בבחירת החברה היזמית המתאימה תמנע ותחסוך הרבה עוגמת נפש וצורך בהתדיינויות משפטיות אשר בקלות ניתן היה למנוע את הצורך בהן. בגלל שהנישה של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי) הינה חדשה יחסית ומקנה זכויות בניה יקרות ערך לחברות יזמיות, צצו בשוק מס' רב של חברות, אשר למרבה הצער, אינן בעלות ניסיון ו/או משאבים כלכליים ו/או ידע בפרויקטים מסוג אלו.
חשוב מאוד שוועד הבית או נציגות בעלי הדירות תשקיע זמן בבחינת הפרמטרים הנ"ל. ישנם בעלי מקצוע, כגון עורכי דין אשר עושים בדיקות אלו ונותנים שירות זה(כגון: עורכי דין תמ"א 38 ופינוי בינוי)ומקלים רבות על בחירת החברה היזמית הנכונה והמתאימה לכל פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי. אך הדבר ניתן לביצוע גם בצורה עצמאית. מה חשוב לבדוק? חשוב לבדוק שהחברה עשתה פרויקטים מסוג זה או לפחות בנתה מס' פרויקטים כחברה יזמית ואף כחברה מבצעת. חשוב לראות את ה"רזומה" של אותה חברה ואף ליצור קשר עם בעלי דירות בפרויקטים אשר סיימה החברה ולשאול האם היו בעיות מיוחדות בפרויקט, האם ניתן שירות ו"מוצר" איכותיים והאם ניתן מענה בזמן אמת לכל בעיה אשר צצה. כלומר, מה שחשוב הוא לא רק רמת הגימור והאיכות עם המטראז' אשר ניתן לכל יחידת דיור וביחד לכל בעלי הדירות, אלא יש לתת דגש על הדרך ועל איכות החיים בזמן הפרויקט עצמו. בנוסף, ישנם אתרים המוסרים מידע פיננסי ומדרגים רמת סיכון של כל חברה וחברה, דבר אשר יכול לתת מבט רציני ולאמת את איתנותה הפיננסי של החברה. אתרים אלו אף מדרגים את רמת הסיכון של כל חברה וחברה והדבר יכול להעיד כאלך עדים על מצבה של החברה והאם כדאי להיכנס איתה למערכת יחסים חוזית מחייבת בהוצאתו לפועל של הפרויקט.
דבר נוסף, אשר עליו יש לתת את הדעת הינו ה"כימיה" עם בעלי החברה או נושא התפקיד בה והרגשת הבטן לגביי הפרויקט המשותף. פרמטר זה אשר הינו ה"פן האנושי" בפרויקט הינו חשוב לאין שיעור וחשוב שבין נציגות בעלי הדירות או וועד הבית לבין העובדים בחברה אשר יהיו אמונים על ביצוע הפרויקט מתחילתו ועד לסופו – תהיה מערכת יחסים אשר בנויה על יחסי עבודה תקינים ואמון אשר נרכש אט אט ואשר אמור לגדול ככל שמתקדם הפרויקט, שכן הצלחת הפרויקט הינו אינטרס חשוב לכלל ה"שחקנים" בעסקה מורכבת זאת.
חברות יזמיות רבות רוכשות לעצמן מוניטין במהלך שנות פעילותן ומוניטין זה יכול להיות חיובי ומזמין, אך הוא יכול להיות גם שלילי. לכן יש להיוועץ במי שמכיר את החברות אשר בשוק ומי שיש לו ניסיון חיובי עם חברה זאת או אחרת. מתן תשומת לב לפרמטרים הללו תגביר את סיכויי הצלחת הפרויקט ותקל את החיים במהלכו. כמובן שאין במאמר זה התייחסות לגביי אמצעי ההגנה בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי אשר מטעם בעלי הדירות לנקוט על מנת להגן על אינטרסיהם בכל תסריט אשר יתרחש.
מה זה בכלל התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית מתארת תהליך של השבחת שטחי מגורים ומסחר קיימים בסביבה עירונית, בעיקר כאלה שהבנייה בהם מיושנת. התהליך גורם להתחדשות האיזור והפיכתו לרקמה עירונית פעילה יותר, וכזו שמנצלת את תוואי השטח בצורה טובה יותר לרווחת כל הנוגעים בדבר. בישראל, החלו יוזמות להתליכי התחדשות עירונית בשנות ה-60 כפתרונות להתדרדרות בשטח הפנוי במדינה כתוצאה מהתרחבות האוכלוסיה והמחסור בשטחים פנויים לבניה בערים הגדולות.
באוקטובר 1977, הכריזה ממשלת ישראל לראשונה על פרויקט שיקום שכונות לפתרון מצוקת הדיור, הפרוייקט פעל במשך עשרות שנים ובמסגרתו שופצו בניינים בשכונות מוחלשות בהיקף של עשרות אלפי יח״ד. בשנת 1998 נחקק חוק פינוי בינוי שהסדיר בחוק את מעמדם של בניינים מיושנים ע״פ קריטריונים מוסכמים.
כיום מתחלק תחום ההתחדשות העירונית בישראל ל-2 סוגים עיקריים:
פינוי בינוי
פינוי בינוי הוא סטטוס בישראל לשטח עירוני שהוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבו, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, על מנת לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועל מנת לשפר את תדמית העיר. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות.
התהליך מתחיל בהסכמה בין הדיירים בבניין/ים העומדים בקריטריונים לבין היזם על תחילת העבודות. במהלך ההריסה הקיימים יקבלו הדיירים דמי שכירות או חלופת דיור שוות ערך. פרוייקט פינוי בינוי משיג כמה מטרות חשובות:
– בניה מודרנית ובטוחה יותר
– שיפור באורך חייהם של הדיירים הקיימים שמקבלים דירה חדשיה וגדולה יותר מהקיימת
– התחדשות פני השכונה ושדרוג הנראות של איזורים ישנים, כתוצאה מהפיתוח הסביבתי שמשנה את נראות האיזור
– הרחבת היצע הדירות באיזורים עירוניים צפופים שבהם הביקוש גדול
תמ״א 38
תמ״א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרת התוכנית היא חיזוק של מבנים ישנים שלא עומדים בתקן הישראלי 413 (הסבר בסעיף הבא). התוכנית מעודדת את חיזוק המבנים ע״י הענקת זכויות בנייה מוגדלות וכן קיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה. הזכאות לתמ״א 38 היא על פי רוב למבנים שנבנו לפי היתר בניה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, שבה נכנס לתוקפו ׳תקן ישראלי 413׳ – התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה.
התוכנית משרתת את המטרות של כל הצדדים:
הדיירים
שזוכים לשדרוג משמעותי באיכות החיים, כמו גם בערך הדירה, וכל זאת ללא הוצאה כספית מצידם.
היזם
שנוטל על עצמו את מימון הפרוייקט כולו, אך מרוויח בזכות הדירות החדשות שייבנה במקום.
העירייה והתושבים
שמרוויחים התפתחות של האזורים הישנים, כמו גם שיפור בחזות העיר ודירות חדשות שנכנסות לשוק ותורמות בעקיפין לקופת העירייה.
בין ההטבות לדיירים המתקיימות בתוכנית ניתן למנות:
תוספת ממ"ד ואף חדר נוסף לכל דירה
תוספת מרפסות
הקמת/חידוש לובי הבניין
חיזוק וחידוש המעטפת החיצונית של הבניין
הוספת מעלית
חידוש הגינה
הוספת אינטרקום ותיבות דואר חדשות
למה כדאי לבחור ביזם מבצע?
