Menu
התחדשות עירונית היא תהליך של חידוש ושדרוג אזורים עירוניים ישנים או מוזנחים לסביבת מגורים מטופחת, איכותית ומודרנית, שבמסגרתו אזורים עירוניים ותיקים עוברים תהליך שיקום ובנייה מחדש. התהליכים הללו לא רק משפרים את הנראות והנגישות של אזורי המגורים, אלא גם מעלים את איכות החיים של הדיירים הקיימים ומציעים פתרונות דיור מודרניים,עם תשתיות משודרגות ותכנון מחדש של המתחם כולו ומתן מענה לצרכים ציבוריים.
בנוסף על החשיבות המירבית בבחירת החברה היזמית (האחראית על תכנון וביצוע הפרוייקט) חשוב גם לבחור ליווי וייצוג משפטי מקצועי להבטחת הצלחת הפרויקטים ולמקסום התמורות שהדיירים מקבלים.
דיירים ובעלי נכסים עומדים במרכז הפרויקט ונהנים מפירותיו. ועדות הדיירים זוכות לליווי צמוד מהחברה המבצעת, וניתנת להם הזדמנות לקחת חלק בתהליכי קבלת החלטות, ולהציע הצעות לשיפור סביבת מגוריהם.
החברה המבצעת היא הכוח המניע מאחורי הפרויקט, החל מתהליכי הייזום, דרך הליווי המשפטי, ההנדסה, התכנון והכספים ועד לביצוע הפרויקט ומסירתו. על החברה להיות מצוידת היטב בכל מערכי הכישורים הדרושים על מנת לסיים את הפרויקט בהצלחה. תפקידה של חברה מבצעת בהתחדשות עירונית הוא להוביל צוות מקצועי ומיומן שיתכנן ויבנה בתים חדשים או מבנים מסחריים באתר. החברה אחראית ליזום פרויקטים שיהפכו אזורים מוזנחים לשכונות תוססות עם בתים במחיר סביר.
הועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית היא זרוע מבצעת ממשלתית לקידום פרויקטים, המורכבת מנציגי משרד השיכון והבינוי, משרד הפנים ומשרדים וגורמים נוספים.
הוועדה אחראית לקדם יישום פרויקטים של התחדשות עירונית בהתאם לתוכניות, המדיניות וההנחיות הלאומיות. ומתפקידה לקדם את התיאום בין סוכנויות ממשלתיות קשורות, ובכך להבטיח שפרויקטים אלו מיושמים באופן מתואם. הוועדה עוקבת אחר מצב היישום של כל הפרויקטים של ההתחדשות העירונית, בוחנת את התקדמותם, מעריכה את ביצועיהם, ומציעה המלצות כיצד לשפרם.
הרשות המקומית אחראית על הקשר בין החברה המבצעת לוועדה הבין-משרדית ומפקחת על התנהלות הפרויקט בהיבטים רגולטוריים, הנדסיים וכלכליים.
אחריות זו כוללת:
* הקפדה על קבלת כל האישורים הדרושים מהרשויות הרלוונטיות.
* הקפדה על קבלת כל ההיתרים הדרושים מהרשויות הרלוונטיות.
* הקפדה על קבלת כל הרשיונות הדרושים מהרשויות הרלוונטיות.
* מעקב אחר עמידה בחקיקה סביבתית במהלך הבנייה.
* מעקב אחר ציות לחקיקת העבודה במהלך הבנייה.
תפקידו של יזם התחדשות עירונית הוא ליישם את תכנית ההתחדשות העירונית באמצעות הכנת תכנית תוואי מס, הגשת בקשה להיתרי בנייה והבטחת מימון. תפקידו של היזם הוא לדאוג שתהליך ההתחדשות העירונית נעשה בצורה חוקית ושקופה וכן לדאוג לכך שהציבור יהיה מעורב בתהליך.
במקביל, מומלץ למנות כבר בשלב זה עורך דין התחדשות עירונית, על מנת שייצג את האינטרסים של הדיירים לאורך כל הדרך.
יזם מצליח של התחדשות עירונית צריך בראש ובראשונה להיות בעל רמה מסוימת של ניסיון בתחום. וזאת משום שיזמי התחדשות עירונית צריכים לדעת כיצד לנווט בעולם המורכב ולעתים קרובות מבלבל, של חוקים ותוכניות ממשלתיות. לכן הבחירה הטובה היא ביזם מצליח שברשותו גם הבנה של הפרויקט הספציפי בפרט, כמו גם מומחיות ספציפית בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל (בין אם תמ"א 38 ובין אם פינוי-בינוי).
אחריות ובטחונות
הדבר הראשון שיש לקחת בחשבון הוא אחריותו של יזם ההתחדשות העירונית. מי שיוזם את תהליך ההתחדשות העירונית צריך להיות אחראי לכל ההשלכות הנלוות לכך. (כולל, למשל, תלונות על רעש או בטיחות, או קשיי מעבר ודרכי גישה). אחריות היזם מתבטאת בפועל ביכולתו של היזם ללוות את הדיירים בתהליך מורכב זה.
הדבר השני שיש לקחת בחשבון הוא בטחונות. כלומר, שצריכה להיות איזושהי ערבות שתכסה את כל ההשלכות השליליות של מעשים והחלטות. (פיצוי במקרה נזקים,למשל)
איתנות פיננסית
יזמי התחדשות עירונית חייבים להיות בעלי חוסן פיננסי ולהיות מסוגלים לספק הון עצמי למימוש מספר פרויקטים בו זמנית.
ההטבות להן זכאים דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית משתנות וחשוב לציין שהן לא חלות באופן אוטומטי
אלא ניתנות על בסיס הסכם בין היזם והדיירים. על היזם מוטלת האחריות המלאה לתת מענה לזכויות השונות של הדיירים בכל שלב של הפרויקט, החל באישורו וכלה במסירת הדירות החדשות. הזכויות נועדו להבטיח שבעלי הדירות הוותיקים יוכלו ליהנות מדירה חדשה ואיכותית יותר באותו מקום.
קיימות 6 זכויות עיקריות לכל הדיירים בפרוייקט, וזכויות נוספות הרלוונטיות לדיירים מגיל 70 ומעלה. זכויות דיירים תמ”א 38 מעניקות לכם אפשרות לקבל מידע מקצועי במטרה למצות את הזכויות שלכם לאורך כל הפרוייקט. אלה 6 הזכויות הבסיסיות שלכם:
1- זכות לשכור אנשי מקצוע שילוו אתכם.
2- זכות להקים נציגות דיירים.
3- זכות להתנגד לפרוייקט או לאלמנטים מסויימים של הפרוייקט.
4- זכות להנחות מיסוי ייחודיות הנוגעת לפרוייקטים של התחדשות עירונית.
5- הנחות בארנונה לתקופת הפרוייקט.
6- זכות לקבל ערבויות מהיזם.
דיירים ותיקים זכאים להטבות מיוחדות ונוספות בפרויקטים של התחדשות עירונית. ביכולתו של היזם להציע לדיירים ותיקים אפשרויות בחירה נוספות הנוגעות לתמורה שיקבלו, מעבר לאלו העומדות בפני דיירים רגילים.
על כן, דיירים ותיקים עשויים להיות זכאים לסבסוד דמי תחזוקה למשך 5 שנים, כתוצאה מההפרש שנוצר בעלויות התחזוקה בעקבות ההתחדשות.
בפרויקט תמ"א 38 ללא הריסה, קמה לדיירים ותיקים זכות מיוחדת, לקבלת מגורים חלופיים ולתשלום דמי שכירות מטעם היזם בפרויקט במשך כל תקופת הפרויקט.
בנוסף, בתנאים מסוימים דיירים ותיקים עשויים להיות זכאים למגורים בדיור מוגן הכולל את מגוון ההטבות להם זכאים דיירים מוגנים.
הדיירם הקיימים במתחם אמורים להיות המרוויחים הגדולים מכל פרוייקט וכך גם אנחנו דואגים שייקרה בכל בניין ובניין. מלבד מטרת התכנית המקורית שהיא קבלת בניין חזק ועמיד בפני נזקי טבע כמו רעידות אדמה, קיימים יתרונות רבים לביצוע התכנית בבניין שלכם. התמורה לדיירים משתנה בהתאם לסוג התכנית, השטח הקיים, הזכויות המתאפשרות בתב״ע וגם תלוי במידת ההשקעה שבוחר הקבלן להקדיש לאיכות הגימורים. ריכזנו עבורכם כאן תמורות ממוצעות לדוגמא:
הגדלת שטח הדירה בכ-10-25 מ"ר, בדר״כ ע״י תוספת ממ״ד אך ייתכנו הגדלות נוספות
מרפסת שמש או מרפסת מקורה בגודל משתנה בהתאם לשטח הקיים
בהתאם לשטח יתווספו מקומות חניה ואף חניה תת קרקעית, במידת האפשר החניות ירשמו גם בטאבו על שם הדיירים
בגמר הפרוייקט ייתקבל בניין בעל מראה חדשני ואיכותי, אופי הגימור משתנה בהתאם לסוג הפרוייקט ולהחלטת היזם
בכל השטחים החדשים או המחודשים, ייעשה שימוש בחומרים איכותיים ומודרניים
בפרוייקטים מסוג הריסה-בניה, היזם יהיה אחראי לפתרון מגורים זמני עבור הדיירים הקיימים, הובלת התכולה ו/או תשלום שכר דירה
בבניינים ישנים בהם לא קיימת מעלית, תותקן מעלית חדישה לשימוש הדיירים
בהתאם לשטח הפנוי, היזם יכול להעניק מחסנים בגודל משתנה עבור הדיירים
אחד האתגרים המשמעותיים ביותר בפרויקטים של תמ"א 38 הוא ניהול והובלת התהליך בצורה שתהיה הוגנת ויעילה, תוך שקיפות מצידו של היזם ומתן יחס אישי לדיירים בכלל ולאוכלוסיות מיוחדות בפרט. מתוך כוונתו של היזם לשקיפות אנו ממליצים לדיירים לדאוג לליווי וייצוג משפטי על מנת להבטיח את זכויותיהם ולסייע להם למקסם את התמורות שהם מקבלים במסגרת הפרויקט. ליווי דיירים על ידי עו״ד מאפשר טיפול שוטף במספר גורמים:
1. הבטחת זכויות הדיירים
2. ניהול משא ומתן אפקטיבי
3. שירות משפטי משלים
4. פתרון סכסוכים
במצב אידיאלי עורך הדין יעבוד בשיתוף פעולה יחד עם הדיירים והיזם כדי להשיג את המטרות המשותפות:
1. מקסום זכויות הבניה של הפרוייקט: הבטחת מלוא התמורות שניתן לקבל עבור הדיירים במסגרת המשא ומתן המסחרי מול היזם.
2. שירותים נוספים: בניית תשתיות ושירותים נוספים לטובת הדיירים כמו מועדוני דיירים, גני משחקים ועוד.
3. קבלת ערבויות ובטחונות נדרשים: במטרה להבטיח את קבלת כלל התמורות על פי הסכם ההתקשרות.
4. פיצוי הולם על מגורים חלופיים: הבטחת פיצוי מלא והולם לדיירים עבור המגורים החלופיים במהלך תקופת הבנייה.
אכן, דיירים יכולים לסרב לפרויקטים של התחדשות עירונית, כשהזכות לסרב לפרויקטים מסוג זה מותנית במספר תנאים:
– 20% ומעלה מבעלי הדירות מתנגדים לפרויקט – הזכות לסרב קמה רק בתנאי שלמעלה מ20% מבעלי הדירות לא מעוניינים גם הם.
– כדאיות העסקה – הדיירים זכאים לסרב רק כאשר העסקה אינה כדאית עבורם ולא מניבה להם יתרונות בהיבט הכלכלי.
– מגבלות הדיירים – במידה שהדירה החדשה שהוצעה לדיירים אינה תואמת את המגבלות הגופניות או הנפשיות שלהם, ניתן לסרב לפרויקט.
– ביטחונות – בעלי הדירות זכאים לסרב לפרויקט במידה שהיזם לא הציע להם בטוחות מתאימות המבטיחות את זכאותם לקבלת דירה במתחם החדש ותשלום דמי שכר דירה לאורך תקופת הפרויקט.
בשורה התחתונה, קידום פרויקטים מסוג זה תלויה בהשגת רוב מיוחס של שני שליש מבעלי הדירות בפרויקט.
כאשר הדיירים השיגו את הסכמתם של שני שליש מבעלי הדירות, יהיה באפשרותם לחתום על הסכם מול היזם ולנקוט בצעדים משפטיים כנגד הדיירים המסרבים לחתום על ההסכם.
