Menu
קודם כל נתחיל בשאלה – מה זה בעצם תמ״א 38?
תמ"א 38 היא תכנית ממשלתית לחיזוק מבנים , במסגרתה מחוזקים מבני מגורים ישנים מפני רעידות אדמה ואסונות נוספים, תוך שיפור בטיחותם וחוסנם.
תכנית תמ"א 38 מתחלקת לשני סוגים עיקריים:
תמ"א 38/1 – מחוזקים מבנים ישנים על בסיס המבנה הקיים. תכנית המאפשרת ביצוע במסגרת הריסה ובניה מחדש עבור בניין יחיד.
(בשונה מתכנית פינוי-בינוי המתייחסת למתחם בניינים).
תמ"א 38/1 מתמקדת בעיקר בחיזוק ושיפוץ מבנים קיימים. התוכנית כוללת הוספת קומות לבניין, חדרי ממ"ד לדירות הקיימות ומעלית בחדר המדרגות, לצד חיזוק היסודות, הקירות והעמודים. המטרה היא לשפר את יכולת המבנה לעמוד בפני רעידות אדמה ומפגעים פוטנציאליים, התכנית תכלול גם שינויים ויזואליים אך הם ייקרו בעיקר ברמת המעטפת תוך שמירה על המבנה הקיים.
תמ"א 38/2 – הבניין נהרס כולו ונבנה במקומו בניין חדש, חזק יותר וגדול יותר מבחינת מספר הדירות ושטחה של כל דירה. התכנית מאפשרת שינוי מקיף יותר של הבניין, כולל פריסת מערכות תשתית משופרות וקבלת בניין המתוכנן מלכתחילה בסטנדרט מודרני ובמפרט גבוה, ללא אתגרים תכנוניים הכרוכים בבניה על בסיס בניין קיים.
כמעט ולא ניתן להשיג הסכמה גורפת לתמ"א 38. ברוב המקרים, התומכים בתוכנית הם בעלי דירות שלא מתגוררים בנכס ומעוניינים בהשבחתו, בעוד שהמתנגדים הם דיירים ותיקים שאין להם עניין בהשבחת הנכס ובהגדלת הדירה. כדי שלא יווצר מצב בו בגלל דיירים בודדים הפרויקט לא יכול להתקדם, קבעה המדינה אחוז הסכמה נדרש שיספיק כדי להתניע פרויקטים של תמ"א 38. באופן הזה:
תמ"א 38/1: לפרויקטים של תמ"א 38/1, מינימום 67% מבעלי הנכסים בבניין חייבים להסכים לתוכנית השיפוץ. הסכמה של שני שליש מהדיירים מספיקה כדי להתקדם בתוכנית, גם אם שליש מבעלי הבתים מתנגדים לפרויקט התמ"א.
תמ"א 38/2: לפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 רף ההסכמה הנדרש גבוה יותר. לפחות 80% מבעלי הנכסים בתוך הבניין חייבים להסכים לתוכנית ההריסה והבנייה מחדש. דרישת הסכמה מוגברת זו מדגישה את הצורך בקונצנזוס חזק בין בעלי הנכסים לפני יציאה לפרויקט משמעותי שכזה. היכולת לכפות על המיעוט את התמ"א, מוגבלת יותר.
חשוב לציין שרשויות מקומיות רבות מעדיפות באופן נרחב את החלופה של תמ"א 38/2 משום שבעת הבנייה ניתן להטיל מטלות ציבוריות נוספות על היזמים!
תמ"א 38/1: אישורי עירייה לפרויקטים של תמ"א 38/1 כרוכים בדרך כלל בהיתרים והרשאות לשיפוצים ושדרוגים מיבניים בתוך המבנה הקיים. ההתמקדות היא בעיקר בהבטחת עמידה בתקנות הבטיחות והבנייה.
תמ"א 38/2: פרויקטים של תמ"א 38/2 דורשים אישורים עירוניים נרחבים יותר בשל ההריסה והבנייה מחדש הכרוכה בכך. בנוסף להיתרי בטיחות ובנייה, העירייה מעריכה את התוכניות האדריכליות, ההשפעה הסביבתית והעמידה הכוללת בהנחיות הפיתוח העירוני. עם זאת, תמ"א 38/2 אינה מצריכה שינוי תב"ע. הוועדה המקומית מוסמכת לאשר את פרויקט התמ"א.
תמ"א 38/1: משך פרויקט תמ"א 38/1 קצר יחסית לתמ"א 38/2. תהליך השיפוץ נמשך בדרך כלל כ-18 עד 24 חודשים מיום תחילת העבודות, תלוי בהיקף השיפוצים ובגודל הבניין. כמובן שעל הדיירים לבחור ביזם טוב ורציני כדי שמשכי השיפוץ אכן יהיו אלו שנקבעו מראש. במידה והדיירים יתקשרו עם יזם שאינו אמין ומקצועי דיו, פרקי הזמן עלולים לעלות והפרויקט עלול להיגרר במשך שנים.
תמ"א 38/2: פרויקטים של תמ"א 38/2 נוטים להיות ארוכים יותר בשל האופי המקיף של ההריסות והבניות. פרויקטים אלו נמשכים בדרך כלל מספר שנים (לפחות 24 חודשים), כאשר גם כאן משך הפרויקט תלוי במידה רבה באיכותו של היזם והקבלן המבצע.
תמ"א 38/1: בתמ"א 38/1 היזם לא חייב לממן לדיירים שכירות מלאה בתקופת הבנייה, מכיוון שנותרת לדיירים אופציה להישאר בבניין, גם אם אופציה זו אינה נוחה כלל. בפועל, על פי רוב, בהסכם שנכרת בין היזם לבין הדיירים מתחייב היזם לממן שכירות לדיירים בתקופת הבנייה, אך לא באופן מלא. עם זאת, במקרים בהם הדיירים הם דיירים ותיקים שמלאו להם 80 שנה ביום תחילת הבנייה, היזם יצטרך לספק להם על חשבונו דיור חלופי מלא. כמו כן, במקרים בהם התמ"א מבוצעת בדיור ציבורי, האזרחים הוותיקים עשויים להיות זכאים למימון דיור מוגן עד תום הבנייה.
חשוב לציין כי במקרים מסוימים בהם לא ניתן להתגורר בבניין, עקב החלטה של מהנדס ו/או נוכח נסיבות חריגות – יש לקבוע שהיזם יהא מחויב! לפנות את הדיירים ולשלם דמי שכירות ראויים.
תמ"א 38/2: בתמ"א 38/2, היזם יממן שכירות חלופית לכל בעלי הדירות עד למסירת הדירות. אלא שעבור אזרחים קשישים בתמ"א 38/2, לא די במימון חלופת דיור אלא על הקבלן להציע לדייר "דירת תמורה" או חלופה דומה אחרת הקבועה בחוק ובתקנות. דירת התמורה תהיה בבניין מחודש, כלומר בניין שעבר הליכי תמ"א, אותה יקבל האזרח הוותיק במקום דירתו הנוכחית שתועבר לבעלותו של היזם.
